Садоводам о земле, дачах и реальных ценах на них

Специалисты агентства "Недвижимость. Дачник" уже четвертый год работают в 60 садовых обществах и делают все, для того, чтобы у владельцев дач и земельных участков не было проблем ни со своим кошельком, ни с законом, ни с совестью. Мы помогаем покупать (и продавать) земли и дачи по ценам соответствующим их реальной стоимости, мы находим специалистов, которые умеют хорошо пахать, строить, оказывать любую помощь, мы поможем застраховать дачу или огород, сдать их, если надо, в аренду, мы поможем ваше имущество застраховать и окажем юридические услуги. Мы рядом с вами каждый день и каждый час, вам стоит только позвать нас на помощь.

Фирма «Недвижимость. Дачник». Тел.: 8-960-075-45-05, 8-917-930-46-26. Новый город, д.1/16, под.2, офис 207

-        Я знаю, что будет уже наступающей весной, - говорит директор Агентства недвижимости «Дачник», специализирующегося на торговле имуществом в садовых обществах, Алексей Авдевич. - Весной желающие избавится от своих дач, начнут выставлять их на продажу. При этом хорошие дачи, «красная» цена которым 500-600 тысяч рублей, будут выставлять по 700-800 тысяч, а то и выше. Наши предупреждения о том, что за такие деньги дачу никто не купит хозяева проигнорируют, скажут ставьте нашу цену. Вслед за такими продавцами остальные тоже назначат цену завышенную. До лета они свое имущество не продадут и летом тоже не продадут. Поэтому летом сбросят 100 тысяч, осенью или зимой — еще 100 тысяч. После чего цена приблизится к реальной и появятся покупатели, которые начнут интересоваться что это за дача.

У руководителя АН «Дачник» Алексея Авдевича есть журнал, куда он уже два года подряд записывает сколько, где и по каким ценам дачи выставлялись в продажу и по каким ценам они были куплены. Накопленная в журнале информация — это уже неумолимая статистика. Алексей Сергеевич посчитал по журналу и сообщил пару красноречивых цифр: в 2011-м-2012-м годах (за год продажи) дачу с помощью агентства купили около 100 человек. Из них всего 3 человека выложили по 700 тысяч рублей, а около 40 человек раскошелились на суммы до 400 тысяч. Естественно, большинство дач продавались по уже описанному сценарию: за них сначала просили много больше, а затем примерно через полгода согласились на упомянутые деньги. В 2012-м описанный сценарий продаж повторился.

-        У людей, живущих в Набережных Челнах, - нет больших денег на покупку дач. 70, ну, с натяжкой 60 процентов покупателей способны выложить за дачу до 400 тысяч. Еще процентов 10-15 — до 500, еще столько же — до 700-800 тысяч рублей. С суммой в миллион-полтора бегает по садовым обществам в поисках дачного «коттеджа» человек десять от силы, - разъясняет специалист. Следовательно, покупателю стоит поинтересоваться как давно выставлена на продажу дача. Но это не главное. Главное в том, что нынешней зимой в Тукаевском районе изменилось законодательство и изменилась сама суть приобретения дачи или земельного участка в садовом обществе.

До декабря прошлого года «процедура» была следующей. Покупатель и продавец встречались, договаривались о цене, затем шли в правление общества. Там продавец писал заявление с просьбой исключить его из членов общества, а покупатель — заявление с просьбой принять его в общество и выдать ему членскую книжку. Бухгалтер и председатель общества переоформляли документы. До или после этого покупатель где-нибудь так, чтобы лишние глаза этого не видели передавал продавцу деньги и становился полноправным хозяином дачи. Фактически при такой процедуре покупатель приобретал у продавца право быть членом садового общества и все, что имелось на земле дачного участка. Саму землю (если она продавцом не была приватизирована) покупатель в собственность не приобретал, он становился лишь пользователем земли. Но поскольку государство в этой процедуре не участвовало, получалось так, что продавец права на членство в обществе продавал и право на приватизацию земельного участка под дачными строениями. А поскольку приватизация была бесплатной, то получалось, что покупатель дачи в потенциале приобретал и землю.

В конце прошлого года власти Тукаевского района вспомнили, что по Земельному кодексу РФ все не приватизированные земли в садовых обществах являются собственностью государства и гражданами эти земли должны приобретаться в собственность по рыночной цене, - продолжает директора Агентства недвижимости «Дачник» Алексей Авдевич. В конце ноября прошлого года Совет депутатов Тукаевского района на сессии утвердил Положение о приватизации земель в садовых обществах. Теперь процедура приватизации осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ. Все, кто вступил в садовое общество после 25 октября 2001 года (дата вступления в силу Земельного кодекса РФ) и до сих пор не оформил участок в собственность должны будут выкупать землю у государства по кадастровой стоимости или по цене, определеннойнезависимыми экспертами. Заказывать и оплачивать экспертизу обязан садовод. Всем, кто приобретает дачи на неприватизированных участках так же должны будут выкупать землю у государства. И так называемые «бесхозные», «заброшенные» участки нужно будет покупать не у председателя в обществе (за вступительный взнос, за выделение земли и т. д.), а у государства, причем на тендерной основе. Тендеры организовывают уполномоченные госорганы.

Реальная стоимость большинства дач теперь имеет три составляющие. Первая составляющая, это цена насаждений и строений (дома, бани, хозблока и так далее), которую назначает продавец. Вторая, это сумма вступительного взноса в садовое общество, которую утверждает общее собрание и озвучивает председатель правления. Третья — это стоимость земли, которую придется заплатить государству. Это кадастровая стоимость квадратного метра (в каждом садовом обществе стоимость своя) или цена, определенная с помощью независимой экспертизы. Заказывать и оплачивать экспертизу должен сам владелец участка.

-        Есть и еще одна составляющая, про которую стараются не говорить продавцы и не догадываются разузнать покупатели.  Особенно, если участок уже приватизирован, то покупатели, как правило, забывают вообще обо всем. На радостях выкладывают деньги, подписывают договор купли-продажи и чувствуют себя счастливыми, пока председатель или бухгалтер общества не скажут, что за ними числится должок по членским взносам, который перешел к ним в наследство от прежних хозяев дачи. Долги по взносам бывают не маленькими, -  уточняет Авдевич.

По словам руководителя АН "Дачник" Алексея Авдевича, существуют и такие «подводные камни», которые продавцы дач могут вам подсунуть и сами об этих камнях не подозревая. В 90-е годы прошлого века и в «нулевые» годы века нынешнего шла бесплатная приватизация садовых участков. Сначала Татарстан выдавал желающим стать владельцами участков Госакты на землю. Затем эти Госакты необходимо было обменять на федеральные свидетельства о праве собственности. Процедура приватизации долгая, сложная, но следить за продвижением документов — звонить, ходить, напоминать, интересоваться — должен был сам хозяин земельного участка. Это было утомительно. Поэтому очень часто получалось так: садовод подавал заявление на приватизацию, оформлял межевое дело, сдавал его в палату по земельным и имущественным отношениям, а потом... забывал, что надо самому поинтересоваться не оформлены ли уже документы и не пора ли забрать Госакт или свидетельство о собственности и показать его председателю и бухгалтеру общества. И продолжал хозяйничать на земле.

-        Поэтому сейчас то и дело возникают недоразумения. Человек покупает дачу. Потом идет к чиновникам подавать документы на приватизацию земли и узнает, что эту землю в свое время начал приватизировать прежний хозяин. Теперь этот прежний хозяин обязан завершить приватизацию на себя, а затем переоформить собственность на преемника. Хорошо, если в этой ситуации прежний хозяин (или хозяйка), уже получившие свои деньги за дачу, не затребуют денег еще и за получение и переоформление документов! - предупреждает Авдевич.

Вот почему дачу следует покупать с помощью специалистов. Сэкономите время, нервы и очень немало денег!

Сергей ИСИЧКО isichko@chelnyltd.ru

Адрес Агентства недвижимости «Дачник»: г.Набережные Челны, Новый город, д.1/16, подъезд 2, офисс №207 (остановка «Театр кукол» на проспекте Мира или «Глобус» на проспекте Вахитова). Телефон: 8-917-930-46-26, 8-960-075-45-05.         

Цены на дачи и земельные участки в зависимости от расположения садовых обществ. В скобках указаны те цены, которые обычно называют продавцы в начале продажи и от котрых впоследствии отказываются.

В садовых обществах в зоне Боровецкого леса и Национального парка «Нижняя Кама» — 300-500 тысяч рублей (700-800 тысяч и выше). В зоне деревень Ильбухтино, Игенче — 100-300 тысяч (300-400 тысяч). В обществах в зоне трассы М-7 (дорога на Мензелинск) и в зоне БСИ — до 200 тысяч. В обществах в зоне Лесоцеха, а так же деревни Бетьки и Нефтебазы — 100-400 тысяч.

Участки. Боровецкий лес  — 15-20 за сотку. Ильбухтино, Игенче 10-30 за участок 4 сотки. М-7 (Мензелинская трасса) - 10-30 за участок 4 сотки. БСИ  — 5 тысяч за сотку. Лесоцех —  5-15 тысяч за сотку. Бетьки, Нефтебаза — 10 тысяч за сотку.